Natalija Mladineo, stečajna upraviteljica tvrtke "Sportski grad TPN" tražila je novu procjenu vrijednosti Spaladium Arene, izgrađene na pravu građenja koje je bilo dano u trajanju od 30 godina radi prodaje sportske dvorane i prava građenja u stečajnom postupku.
Kako je utvrdila sudska vještakinja građevinske struke, procjena tržišne vrijednosti dvorane iznosi 56.600.000 eura, a pravo građenja trajat će još 14 godina.
– Trenutačna gospodarska uporabivost zgrade umanjena je zbog neispunjenja uvjeta građevinskog oblikovanja planiranog kompleksa Lora. Trgovačko‐poslovni centar nije izgrađen, a predviđena izgradnja i komercijalizacija sportske dvorane nije primjerena potrebama lokalne zajednice.
Prema Izvješću o obavljenoj reviziji Državnog ureda za reviziju 2015., "organiziranje mnogobrojnih kulturnih, sportskih, kongresnih i drugih manifestacija nije u potpunosti ostvarivo zbog male sredine, kupovne moći stanovništva i financijske nemogućnosti da malobrojni športski klubovi zakupe športsku dvoranu" – napisala je sudska vještakinja
Navela je i jednu važnu napomenu.
– S prestankom prava građenja uspostavlja se pravno jedinstvo zemljišta i zgrade, čime nastaje obaveza naknade za izgrađenu zgradu koja je u načelu dispozitivna i dopušta ugovornim stranama da urede međusobna prava i obaveze.
Prema ugovoru o pravu građenja, isključena je obaveza plaćanja naknade za zgradu iako je trajanje prava građenja kraće od predviđenog održivog vijeka korištenja zgrade.
Udjel vrijednosti zgrade u pravu građenja nakon isteka ugovora o pravu građenja jednak je nula i korisnik prava građenja, "Sportski grad TPN" u stečaju, dužan je besteretno predati objekt u trajno vlasništvo Gradu Splitu, i to u stanju potpune i kvalitetne raspoloživosti i funkcionalnosti!
To je izvrsna vijest za Grad Split. Odnosno, bila bi izvrsna vijest da Grad Split blokiranjem računa "Sportskog grada" nije onemogućio rad tog sportskog kompleksa u Lori, njegovo osiguranje i održavanje, zbog čega će Grad Split vrlo vjerojatno dobiti zapušteni i propali objekt.
Od 30.798 kvadrata zemljišta pod pravom građenja, na oko polovini, odnosno na 15.706 četvornih metara, izgrađena je Spaladium Arena, a na preostala 15.092 kvadrata trebali su biti izgrađeni komercijalni sadržaji – trgovački i poslovni centar te garaže.
Procjena je napravljena, napominje vještakinja, bez osvrta na ugrađenu opremu, koja će se posebno procijeniti.
Pravo građenja uknjiženo je u korist "Sportskog grada TPN" u stečaju na rok 30 godina, na temelju ugovora o prijenosu prava građenja sklopljenog između Grada Splita i TPN-a od 2. listopada 2007. godine. Vlasnik cijelog zemljišta je Republika Hrvatska.
– Za potrebe izgradnje centra Grad Split je odredio lokaciju na sjevernom dijelu splitskog poluotoka, na prostoru vojnog kompleksa Lora i unutar jugozapadnog dijela brodogradilišta "Brodosplit".
Vlada Republike Hrvatske je u veljači 2007. donijela Zaključak kojim je Gradu Splitu dano pravo građenja radi izgradnje višenamjenske sportske dvorane za potrebe Svjetskog rukometnog prvenstva.
Gradsko poglavarstvo Grada Splita je u veljači 2007. uputilo poziv za iskazivanje interesa privatnim partnerima uz primjenu modela javno‐privatnog partnerstva za realizaciju izgradnje sportske dvorane za Svjetsko rukometno prvenstvo i za stalne sportske, rekreativne i kulturne potrebe klubova i građana te komercijalnih prostora, i 1. kolovoza 2007. prihvatilo prijedlog da se za realizaciju projekta centra izabere konzorcij trgovačkih društava "Konstruktor", IGH i "Dalekovod" idejnim rješenjem koje je izradio studio "3 LHD" iz Zagreba.
Konzorcij je, u skladu s prihvaćenim obvezama, osnovao društvo "Sportski grad TPN", te su TPN kao izvršitelj i Grad Split kao naručitelj 4. rujna 2007. zaključili ugovor o izgradnji sportsko-poslovnog centra Lora.
– Ugovorom je privatnim partnerima dano pravo građenja, financiranja, upravljanja i održavanja centra na rok od 30 godina, a istekom roka privatni partneri su dužni besteretno predati izgrađene objekte u trajno vlasništvo Gradu Splitu i Republici Hrvatskoj, i to u stanju potpune opremljenosti, kvalitetne raspoloživosti i funkcionalnosti.
Javni partneri tada postaju suvlasnici centra u jednakim dijelovima, koji se treba sastojati od višenamjenske sportske dvorane korisne površine 31.000 m², poslovne zgrade, odnosno trgovačkog i poslovnog centra od 25 katova površine 75.000 m², uređenog vanjskog prostora od 29.000 m² i etažnih garaža s najmanje 1500 parkirnih mjesta.
– Odredbama ugovora utvrđena je obveza javnih partnera te uvjeti i način obračuna i plaćanja zakupnine. Na ime obveze plaćanja zakupnine, Grad Split i Vlada Republike Hrvatske zaključili su u kolovozu 2007. sporazum o zajedničkom financiranju zakupnine, koja je na godišnjoj razini utvrđena u iznosu od 4.926.439,85 eura. Ugovorom je utvrđeno plaćanje zakupnine od siječnja 2009. do 2037., odnosno 348 mjesečnih obroka (obračunatih mjesečno, usklađenje prema Euriboru).
Navedenim ugovorom predviđeno je pravo Grada Splita na korištenje sportske dvorane 52 dana godišnje do isteka roka od 30 godina, odnosno do 2037.
– Dodacima ugovora o javno-privatnom partnerstvu od 3. ožujka 2008. i 23. ožujka 2009. utvrđene su izmjene osnovnog ugovora, a najznačajnije se odnose na raskid ugovora prije isteka roka trajanja prava građenja i na produžetak roka za izgradnju etažne garaže, te trgovačkih i poslovnih sadržaja do 30. prosinca 2011. Sportska dvorana izgrađena je u ugovorenom roku, te je u skladu s odredbama osnovnog ugovora 1. siječnja 2009. započela obveza plaćanja zakupnine javnih partnera.
– Preostali sadržaji sportsko-poslovnog centra nisu izgrađeni, odnosno društvo "Sportski grad TPN" do 31. prosinca 2011. nije ispunilo svoju obvezu, nije ishodilo građevinsku dozvolu i nije izgradilo veći dio centra koji se odnosi na trgovačke i poslovne prostore te etažne garaže s 1500 parkirališnih mjesta.
Koncem 2012. sva tri privatna partnera pokrenula su postupak predstečajne nagodbe. Zbog neizvršenja ugovorne obveze privatnih partnera, Grad Split i Republika Hrvatska nisu zatražili raskid ugovora o izgradnji centra, ali su u 2012. prestali plaćati ugovorenu zakupninu.
– Zbog nesposobnosti plaćanja obveza, prezaduženosti, blokiranog računa duže od 60 dana i što je vrijednost imovine društva bila manja od obveza, u društvu "Sportski grad TPN" stekli su se uvjeti za pokretanje stečajnog postupka.
Za potrebu izrade ovog elaborata nije dostavljen ugovor o osnivanju prava građenja i aneksi ugovoru, ali su korišteni drugi podaci dostavljeni od naručitelja, te javno dostupni podaci na osnovi kojih se pristupilo izračunu tržišne vrijednosti prava građenja – stoji u vještačenju.