Otvaraju se ‘Vrata Zadra‘ vrijedna 110 milijuna eura! Zadar dobiva podzemni parking, Zabavni centar, kongresnu dvoranu, gradski hotel, kazalište...

Projekt stoljeća ili provincijska megalomanija? Neophodni iskorak ili nepotrebni raskorak? Zaštita svjetske baštine ili devastacija povijesnog nasljeđa? Politički trijumf HDZ-ove gradske uprave ili još jedna priča o pogodovanju graditeljskim lobijima...?

Malo što u Zadru budi tako kontradiktorne i kontroverzne stavove kod šire i stručne javnosti kao projekt Vrata Zadra koji već trinaest godina čeka da postane dio zadarske budućnosti.

Čeka od 2008. kada je na anketnom arhitektonskom-urbanističkom natječaju za predio Ravnica pobijedio rad Nikole Bašića i njegovih suradnika, izazvavši gotovo unisoni bijes drugih sudionika nadmetanja koji su u njegovoj pobjedi u drugom krugu (!) vidjeli klasičnu namještaljku ocjenjivačkog žirija, dijelom sastavljenog od Bašićevih osobnih prijatelja i privrženika.

Ali bez obzira na sve prigovore, kritike i pokušaje omalovažavanja samog rada, idejno rješenje koje je Bašić ponudio za taj kontaktni prostor sa zadarskom povijesnom jezgrom (od Uvale Jazine do Kolovara i od utvrde Forte do Opće bolnice Zadar) i onda i danas raspiruje maštu o potencijalu te podiskorištene zone, propitujući stvarne dosege projekta koji bi u slučaju realizacije, kao nijedan prije njega u zadnjih 200 godina, svojim oblikovanjem i sadržajima drastično promijenio izgled Zadra i učinio ga jednim od najatraktivnijih gradova na Jadranu.

Javni sadržaji tjeraju ulagače

Trinaest godina nakon Bašićeve pobjede bilo je više pokušaja aktiviranja projekta Vrata Zadra.

Najprije ga se krenulo nuditi na velikim europskim sajmovima nekretnina kao zalogaj za međunarodne građevinske investitore, ali unatoč kurtoaznim ocjenama arhitektonske vizije, interes ulagača je izostao.

Interes je zapravo oduvijek postojao za komercijalne dijelove projekta – hotel visoke kategorije, garažu i stambeno-poslovne sadržaje koji su kasnije otpali – ali gradske vlasti su od početka čvrsto zauzele stav da Vrata Zadra prije svega trebaju zadovoljiti razvojne i komunalne potrebe Zadra (velika podzemna garaža, prokop kanala, kongresna dvorana, novo kazalište, dormitorij za studente i liječnike obližnje bolnice...) a tek onda komercijalne interese iz kojih bi se dijelom financirali i javni sadržaji. Međutim, kako je omjer između komercijalnih i javnih sadržaja od starta bio nepovoljan za zainteresirane ulagače, Vrata Zadra su ostala blokirana između gradskih potreba i tržišnih mogućnosti.

Druga kočnica je bilo neriješeno pitanje vlasništva zemljišta. Većinu površine Ravnica od nekih pet hektara u vlasništvu je države, konkretno MORH-a, a ostatak pripada Gradu Zadru. Nakon dugotrajnog lobiranja u Zagrebu, raspolaganje državnom imovinom na koncu je prepušteno Gradu Zadru kako bi mogao samostalno provoditi realizaciju projekta.

Od mogućnosti darovanja ili prodaje državnog zemljišta na koncu se definitivno odustalo. Paralelno s pokušajima rješavanja vlasništva, na temelju Bašićeva idejnog rješenja, pokrenuta je izrada urbanističkoga plana uređenja za Ravnice, ali unatoč nekoliko potrošenih godina i različitih verzija, nijedna nikad nije dospjela pred gradske vijećnike na usvajanje. Bašićeva moderna vizija u međuvremenu je ugrađena u Prostorni plana grada, no dalje od toga se nije otišlo.

Gradonačelnika Živka Kolegu, u čijem su vremenu Vrata Zadra pobijedila na natječaju, zamijenio je Zvonimir Vrančić, njega pak Božidar Kalmeta, pokretač cijele priče o natječaju za Ravnice, ali Vrata Zadra su i dalje ostala "zaključana".

Onda je prije pet godine prvi čovjek Zadra postao Branko Dukić koji je kao jedan od ključnih ciljeva svog mandata postavio "otključavanje" Vrata Zadra, preciznije, obavljanje svih predradnji i otklanjanje svih prepreka za početak realizacije tog milenijskog projekta. Prošao je eto prvi i počeo drugi Dukićev mandat, a na Ravnicama još nema ni bagera ni dizalica, no zadnjih godina dogodile su se neke stvari koje bude razuman optimizam da bi Vrata Zadra ipak mogla biti izgrađena.

Početkom 2018. Grad Zadar je od HD Consulting, tvrtke za hotelsko i destinacijsko savjetovanje iz Zagreba, naručio studiju tržišnog potencijala prostora Ravnica.

Premda službeno nikad nije predstavljena Gradskom vijeću, dokument pod imenom „Prijedlog razvoja projekta Vrata Zadra” očito je poslužila za novi korak.

Naime, 2020. godine akademik Bašić sa svojim timom, na traženje gradonačelnika, izrađuje "apgrejdanu verziju" Vrata Zadra, ovaj put raščlanjenu u sedam izvedbenih faza. Nova varijanta doživjela je manje dizajnerske preinake ali je sačuvala sve bitne odrednice izvornog projekta koji snažno inzistira na javnim sadržajima. Štoviše, pružila je realan okvir za etapnu realizaciju cijelog projekta, za što se Bašić od početka zalagao.

Bašićevih sedam koraka

Iako je tih sedam koraka najdalje što se od 2008. napravilo prema Vratima Zadra, to još uvijek ne znači da je projekt dobio zeleno svjetlo za moguću izvedbu.

Ono će biti upaljeno tek kada bude napravljena konzervatorska podloga, ključan dokument za izradu urbanističkog plana. Konzervatorska studija bi trebala uvažiti nove okolnosti do kojih je u međuvremenu došlo na prostru Ravnica, a to je upis zadarskog fortifikacijskog sustava na UNESCO-ovu listu svjetske spomeničke baštine te činjenicu da je cijelo područje predviđene intervencije postalo zaštićena tzv. buffer zona.

Bašićevih sedam koraka prate i prijedlozi za njihovo financiranje.

Nešto bi se tako radilo iz europskih fondova, nešto iz komunalnog doprinosa, nešto ustupanjem prava gradnje privatnim investitorima, a nešto iz kredita na teret gradskog proračuna. Vrijednost ulaganja za cijele Ravnice, prema grubim procjenama, kreće se od 90 do čak 110 milijuna eura, no koliko u toj cifri iznosi trošak za javne, a koliko za komercijalne sadržaje, nitko u ovom trenutku ne može procijeniti.

Uglavnom, u ovih trinaest godina Vrata Zadra nikad nisu došla bliže svom otvaranju koje se očekuje prije završetka drugog Dukićeva mandata, odnosno do kraja 2025. Što to znači za Zadar i njegove građane, razgovarali smo s četvoricom najodgovornijih ljudi: akademikom Bašićem, gradonačelnikom Dukićem, konzervatorom Miljenkom Domijanom i bivšim gradonačelnikom Zadra Božidarom Kalmetom.

- Generalno, Zadar mora raditi iskorake, kao što je napravio s kompleksom bazena i dvoranom na Višnjiku, novom lukom u Gaženici, spojnom cestom Zadar-Zadar2, Sveučilištem i drugim kapitalnim projektima važnim za ovaj grad. Jedan od takvih iskoraka je i projekt Vrata Zadra – kaže Kalmeta, čvrsto uvjeren da Vrata Zadra trebaju biti izvedena upravo prema Bašićevu prijedlogu.

- Bašićev rad nije komercijalan, sadrži mnoštvo javnih sadržaja koji se mogu financirati iz EU fondova, ili iz komunalnog doprinosa, ali može i kreditom koji je Grad Zadar bio digao za izgradnju SC "Višnjik" i vratio.

Siguran sam da se u projekt mora krenuti i apsolutno u njemu do kraja treba biti uključen Nikola Bašić koji je predložio fazni plan izgradnje. Potrebno je sada napraviti financijski plan, odnosno pronaći sredstva.

Komercijalni dio, kao što je hotel, najjednostavniji je, on je obveza investitora, ali objekti poput koncertne dvorane, mogu biti financirani iz EU fondova, dok za iskop i uređenje kanala, zelene površine, obnovu bedema... tu Grad mora ući u investiciju. Ključno je sačuvati javni interes – poručuje predsjednik ŽO HDZ-a.

Gradnja čitavog niza novih javnih sadržaja i komercijalnih objekata u kontaktnoj zoni UNESCO-ova spomenika nije prepreka za realizaciju projekta, smatra konzervator Miljenko Domijan, jedan od članova žirija na natječaju iz 2008. i ključni čovjek za uvrštenje zadarskih utvrda na UNESCO-ovu listu svjetske baštine.

Tako je bilo sa splitskom Rivom

- Od natječaja iz 2008. godine do danas, Ravnice su postale dio zaštitne tzv. buffer zone, područje šireg očuvanja fortifikacijskog sustava. Takva je bila i splitska riva pa UNESCO nije imao ništa protiv njezina uređenja. Dapače, Komitet za svjetsku baštinu UNESCO-a je smatrao da je to izvedivo. Dakle nije pitanje smije li se intervenirati, nego kako.

U tom kontekstu dobar dio projekta Vrata Zadra doživljavam kao rehabilitaciju jednog dijela vrlo značajnog obrambenog sustava. On sadrži potez zidina oko grada s bastionima i kortinama te odvojenu utvrdu Forte koja se ovim projektom, prema terrafermi, definitivno rehabilitira. U tom kontekstu Vrata Zadra su apsolutno afirmativni i rehabilitirajući za ovo kulturno dobro – naglašava Domijan.

Na temelju njegovih sugestija Bašić je napravio nekoliko korekcija prvonagrađenog rada. Šetnica prvotno zamišljena uz bedeme pored otkopanih kanala je uklonjena, a i sam kanal koji bi trebao zadarski poluotok (opet) pretvoriti u otok, neće biti plovan.

- Za kanal koji će se prokopati od Jazina do Kolovara imamo sve izvorne elemente koje ćemo istraživanjima potvrditi. Kanal je u stvari obrambeni jarak ispunjen vodom (morem) prema licu utvrda. Inzistirao sam da bedemi budu u neposrednom kontaktu s vodom, bez ikakvih pješačkih pasarela kako je Bašić predložio, tako da se autentičnost zidina što više doživi u vodenom odrazu. Naravno, revitaliziraju se i ulazna renesansna vrata u utvrdu Forte uz vrlo značajnu distancu u odnosu na pretpostavljene nove gradnje na istočnom rubu Ravnica, prema Relji – kaže Domijan.

Aktualno stanje i arhitekturu na Ravnicama - zgrada bivšeg Kazališta lutaka, košarkaška dvorana Jazine i drugi objekti zaostali iza nekadašnje vojarne – Domijan smatra apsolutno narušavajućim i degradirajućim za taj prostor. Zato priželjkuje novu, suvremenu arhitekturu, koja će tom području na ulazu u povijesni grad dati primjereni značaj i vrijednost.

Treba vidjeti i što kaže Pariz

- Još uvijek nemamo izrađen projekt arhitekture nego impostaciju volumena. Prednost takvog rješenja je u tome što Gradu Zadru kao nositelju i investitoru daje mogućnost izvedbe projekta u sedam faza. Sadržaji koji su programom ponuđeni su apsolutno, ne samo za prostor Ravnica, nego i za grad, prihvatljivi i rehabilitirajući. Sve to, naravno, pretpostavlja da projekt mora proći mišljenje Komiteta za svjetsku baštinu u Parizu.

Ali kao konzervator, građanin Zadra i kao osoba koja je prilično dobro informirana o intervencijama u prostoru, Vrata Zadra treba gledati i doživljavati afirmativno, a predviđeni sadržaji su pozitivni, razvojni i rehabilitirajući za društveni, kulturni i znanstveni život Zadra. Apsolutno potvrđujem da bi to bio dobitan projekt za Zadar – zaključuje Domijan dodajući da prokop drugog kanala, od Foše do Jazina, kao i natkrivanje Perivoja Vladimira Nazora na utvrdi Forte staklenim paučinastim krovom, također predviđeni Bašićevim pobjedničkim radom, nisu bili dio programskog zadatka za Ravnice.

Gradonačelnik Dukić je jako zadovoljan prijedlogom etapne izvedbe Vrata Zadra, koju podupire i nova prometna studija Nikole Bašića za taj dio grada.

- Prometnu studiju nismo još prezentirali javnosti jer smo čekali konzervatorsku podlogu. Njenu izradu Grad će financijski pomoći s obzirom na to da Ministarstvo kulture, uz probleme s potresom na Banovini i u Zagrebu, neće lako moći odvojiti potrebna sredstva.

Želim naglasiti da to neće biti konzervatorska podloga samo za Vrata Zadra nego i za cijelu zadarsku buffer zonu. Ona zapravo otključava projekt, a faznost je predviđena prema izvorima financiranja – kaže uvodno gradonačelnik.

Zadar je možda jedini grad na obali koji ima najviše podiskorištenog prostora u centru grada, naglašava Dukić. Na oko 50.000 kvadratnih metara u vlasništvu države i Grada planiraju se riješiti ozbiljni komunalni problemi koji bi ujedno trebali poslužiti kao razvojna poluga Zadra.

- Za polivalentnu koncertnu dvorana novac se može osigurati iz EU fondova. Hotel je komercijalan, a garaža se može graditi na dva načina. Zaduženjem Grada ili javno-privatnim partnerstvom – kaže gradonačelnik pozivajući se na zaključke iz studije tržišne evaluacije potencijala Ravnica koju je izradila tvrtka HD Consulting.

- Sadržaji na Ravnicama su mješavina gradskih potreba i komercijalnih mogućnost s ciljem da taj prostor bude aktivan 365 dana u godini. Hotel bi imao četiri plus zvjezdice, jer su takvi najtraženiji na tržištu za kongresni turizam.

U jednoj se varijanti studije predlaže i hibridni hotel/hostel za studente koji bi u ljetnim mjesecima, po potrebi, bio na raspolaganju i turistima te mogućnost gradnje stanova na manjem dijelu prostora. Ideja je naime da to bude živi prostor, novo gradsko tkivo, a ne grad duhova. Od jednog i drugog prijedloga za sada se odustalo.

Parking s tisuću mjesta

Komunalno je, naravno, najznačajnija podzemna garaža s preko tisuću mjesta i svojevrsni prometni hub na ulasku u grad. Bilo bi to predvorje grada gdje bi se došlo automobilom ili autobusom, a potom pješke ili električnim autobusom, kroz park, nastavilo prema gradu.

Tako bi se poluotok značajno rasteretio kolnog prometa. Nadalje, u tom predvorju, prema tržišnoj analizi, previđena je i prezentacijska tržnica s proizvodima regije, a iznad garaže nalazio bi se Novi Varoš, novo središte grada s amfiteatrom i prostranim trgom koji Zadru nedostaje, pogodnim za organizaciju raznih događanja, dakle sadržaji koji žive dvanaest mjeseci – naglašava Dukić.

Za iskop kanala, širokog oko osam metara i dubokog oko metra i pol, zasad nisu detektirani izvori financiranja iz EU fondova, a još nije poznata ni visina njegovog troška jer ona uključuje arheološka istraživanja i obnovu samih bedema. Gabarite kanala konačno će odrediti konzervatorska podloga s ciljem da ih se revitalizira kao vodenu scenografiju i turističku atrakciju, a ne kao izvorni borbeni jarak. Kanal bi bio ispunjen morem koje bi sistemom cijevi cirkuliralo ispod prometnica prema Jazinama, odnosno kući Wolf na Kolovarama, tako da more u njemu ne bi ustajalo.

- Treba zaboraviti očekivanja da će se projekt realizirati u jednom koraku. Tako nešto mogli bi samo šeici s ludim ambicijama.

U projektu pretežu javni sadržaji i želimo da to ostane primarni cilj. Zato je važno postići održivost projekta, ravnotežu u komunalnom i tržišnom smislu. Za arhitekturu cijelog područja planiramo raspisati međunarodni arhitektonski natječaj. Zadar s njim želi iskoračiti i privući internacionalne arhitektonske zvijezde jer Vrata Zadra moraju biti landmark, novi prostorni orijentir i atraktor – kaže zadarski gradonačelnik uz zaključak:

- Taj prostor je moguće najvrjedniji prostor koji nam predstoji definirati i iz tog razloga smo svi maksimalno oprezni i dobro da je tako. Nestrpljiv sam jer sam svjestan potencijala i značaja za grad, no tu jednostavno ne smije biti pogreške.

Taj projekt će duboko obilježiti identitet grada i na koncu izrada plana, osim struke koja je do sad na njemu radila, podrazumijevat će i široku javnu raspravu kroz koju će svi imati prostor za vlastiti doprinos. Veliki projekti su uvijek izdvajali Zadar od drugih, nema dvojbe da će tako i ovaj koji je izuzetno kompleksan od samog početka.

Nakon dugih trinaest godina Vrata Zadra su konačno odškrinuta. Za neke možda nepotrebno, za neke možda premalo, ali nedvojbeno značajno jer se iza odškrinutih vrata napokon nazire konkretan plan kako bi se najizazovniji projekt Zadra u 21. stoljeću mogao ostvariti.