Tradicija hrvatskog turizma je, vrijedi podsjetiti, privatni smještaj, tj. pružanje usluga smještaja u domaćinstvu u obiteljskim kućama njihovih vlasnika, domaćina, a ne u višestambeni zgradama namijenjenim potrebama građana za stanovanjem.
Mogućnost rješavanja stambenog problema jedno je od najvažnijih pitanja u životu svakog čovjeka. Za mlade ljude ono je često presudno za stupanje u brak i planiranje obitelji. S obzirom na to da je u Hrvatskoj trend depopulacije i iseljavanja razmjerno velik, rješavanje stambenog problema mladih je nedvojbeno nacionalni problem broj jedan.
Živimo u vremenu kada cijene stanova i najma toliko rastu da je sve manje onih koji stan mogu kupiti ili unajmiti. Istodobno je sve više onih koji kupuju nekretnine, prije svega stanove, da bi sačuvali vrijednost viška novca u uvjetima visoke inflacije i niskih kamata koje nude banke. Kakva je politika države u uvjetima takvog društvenog raslojavanja?
Bilo bi za očekivati da će sva ministarstva, a posebno ona nadležna za demografiju, stanovanje i turizam, uskladiti svoje politike u svrhu rješavanja stambenog pitanja mladih, međutim nije tako. Ministarstva ne vide ili ne žele vidjeti ovaj problem. Ona žive u nekom svom svijetu i rade suprotno, dopuštaju pretvaranje stanova u zgradama u apartmane, tako da cijene na tržištu stanova ne određuje potražnja za njima, nego za apartmanima, a ta potražnja je sve veća, i čak je potiču poreznim paušalom, što je nerazumno, štetno i neodgovorno.
Uskraćena suvlasnička prava
Cijene stanova uvijek će rasti pod utjecajem raznih čimbenika, ali nadležna ministarstva ne smiju dopustiti da im cijene rastu zbog sve veće potražnje za apartmanima. Država koja to dopušta ne brine o svojim građanima.
Jedan od ciljeva Zakona o turizmu, koji se očekuje uskoro, jest "osiguranje zadovoljstva i kvalitete života lokalnog stanovništva". Taj cilj nije moguće ostvariti sve dok Vlada Republike Hrvatske, odnosno nadležna ministarstva, dopuštaju i potiču apartmanizaciju višestambenih zgrada, koja dodatno utječe na rast cijena i najamnina stanova.
Apartmanizacija zgrada ugrožava i život stanarima koji nemaju mir zbog gostiju u apartmanima. Kada su kupovali ili unajmljivali stan, nisu očekivali da bi u zgradi mogli biti i apartmani za turiste.
Što sada doživljavaju? Gosti koriste ulaz, stubište i lift koji su vlasništvo svih vlasnika stanova, a ne samo vlasnika apartmana. Noću često ne mogu spavati jer gosti u kasnim satima bučno ulaze u zgradu, glasno razgovaraju kroz hodnike i na balkonima do kasnih sati. Poznato je da se gosti u apartmanima zgrada ponašaju slobodnije i neodgovornije nego u apartmanima obiteljske kuće domaćina jer ih nema tko upozoriti da se pridržavaju kućnog reda. Dakle, stanari u zgradama u kojima su apartmani zbog turista nemaju mira 24 sata. Kada prođe zima i počne turistička sezona, eto gostiju, a što je više apartmana, to je manje mira.
Događa se i to da studenti u većim gradovima unajme apartman na jednu noć i uz otvoren prozor i glasnu glazbu imaju tulum do zore. Sve to ne pogađa vlasnike apartmana koji mirno spavaju na drugim adresama, čak i u drugim gradovima. Dakle, stanarima u zgradama uskraćuju se suvlasnička prava.
Zašto je država dopustila apartmanizaciju višestambenih zgrada, koji je cilj? Da se zaradi na paušalnom porezu, koji od 2019. godine određuju gradovi i općine, u rasponu od 20 do 200 eura po krevetu godišnje. Dakle, država je omogućila prodaju mira stanara da bi se zaradilo koliko zaradi vlasnik apartmana za dan-dva. Štoviše, zbog te zarade uskratila je mogućnost mladim obiteljima da kupe stan po realnim cijenama, jer njihovu cijenu sada određuje rastuća potražnja za apartmanima. Zar je moguće da se toliko cijeni mir stanara i rješavanje stambenog pitanja mladih?
Važno je istaknuti da je moguća neograničena apartmanizacija svake zgrade, tj. da se svi stanovi mogu registrirati kao apartmani. To znači da se čitava stambena zgrada, a pogotovo novogradnja, može pretvoriti u neformalni poslovni aparthotel vlasnika stanova na poreznom paušalu. To se već događa. Takve zgrade čak imaju recepciju premda nisu aparthoteli.
Hosteli i aparthoteli
Bit ćemo jedina zemlja na svijetu koja ima Zakon o turizmu i jedina u kojoj svi stanovi u zgradama mogu biti apartmani.
Kada su neki vidjeli da se stanovi u zgradama koriste kao apartmani, pokušavaju u većim stanovima otvoriti hostele. Dolaskom sve većeg broja stranih radnika pokušavaju veće stanove prenamijeniti u spavaonice da bi ih iznajmili tvrtkama koje zapošljavaju strance. Neki od ovih pokušaja i uspijevaju. Najbizarniji slučaj je bio kada je jedan građanin bezuspješno inzistirao da mu ministarstvo da suglasnost da apartmane registrira u atomskom skloništu. On je zahtjev argumentirao pitanjem: "Ako se u garažama i skladištima sa svjetlarnicima na stropu mogu registrirati apartmani, zašto ne bi mogli i u atomskim skloništima?"
Apartmanizacija zgrada najagresivniji je oblik apartmanizacije. Ako Vlada RH stvarno želi stanovništvu turističkih destinacija osigurati zadovoljstvo i kvalitetu života, onda mora zaustaviti daljnju apartmanizaciju zgrada i provesti njihovu deapartmanizaciju, da u njima u primjerenom roku ne bude apartmana. Sve drugo je odgađanje rješavanja problema.
Nažalost, to se ne namjerava provesti, nego se nastavlja s politikom apartmanizacije zgrada i njezina poticanja poreznim paušalom. Naime, u Zakonu o turizmu predviđa se samo da gradovi i općine mogu donijeti odluku o prestanku izdavanja dozvola (rješenja o odobrenju) za registraciju novih apartmana, bez obzira je li riječ o apartmanima u zgradama ili apartmanima u obiteljskim kućama. Takvom odlukom se neće zaustaviti samo apartmanizacija zgrada, nego i razvoj obiteljskih domaćinstava.
Povećanjem poreznog paušala, koje najavljuju gradovi i općine, ne može se zaustaviti apartmanizacija. Plaćat će se veći paušal, a apartmanizacija zgrada će se nastaviti. Štoviše, jednak povećani porezni paušal plaćat će i vlasnici apartmana u zgradama (iznajmljivači) i vlasnici apartmana u obiteljskim kućama (domaćini).
Nevjerojatno je da nadležna ministarstva ne znaju koliko je apartmana u zgradama, a koliko u obiteljskim kućama. Kako mogu provoditi svoje politike ako to ne znaju? Pa nitko ne trpa jabuke i kruške u istu vreću!
Ako i dalje želimo pretvarati stanove u zgradama u apartmane i da nam potražnja za apartmanima određuje cijenu stanova, onda to mora biti propisano zakonom. Dakle, to mora odlučiti Hrvatski sabor!
Tko bi bio nezadovoljan, a tko zadovoljan zbog deapartmanizacije zgrada? Njome bi bili nezadovoljni samo rentijeri, od kojih većina ne živi u turističkoj destinaciji, a zadovoljni svi ostali građani koji u njoj žive: a) oni koji ne mogu kupiti stanove zbog nerealno visokih cijena, b) oni koji ih ne mogu unajmiti zbog visokih najamnina i c) oni koji imaju stan, ali nemaju mir zbog turista jer im se zgrade pretvaraju u aparthotele.
Reforme uvijek moraju nekoga pogoditi. Ova reforma "zaboljela" bi rentijere, ali ništa im se strašno ne bi dogodilo. Odrekli bi se turističke ekstra rente i stanove iznajmili uz manju rentu mladim obiteljima. S obzirom da je višestruko više onih koji bi bili zadovoljni nego onih koji bi bili nezadovoljni, ni jedna Vlada se ne treba bojati provođenja deapartmanizacije zgrada, ako na ove dvije skupine gleda kao na biračko tijelo.
Dobrsa praksa drugih
Da bi se lokalnom stanovništvu osiguralo i zadovoljstvo i kvaliteta života, treba učiniti još nešto. Treba propisima građanima s prebivalištem u turističkoj destinaciji stvoriti institucionalne uvjete da mogu izgraditi obiteljsku kuću sa stanom u kojemu će živjeti i primjerenim ograničenim brojem apartmana za pružanje usluga smještaja u domaćinstvu.
Hrvatska treba koristiti dobru/pozitivnu praksu članica EU-a i drugih uređenih država koje donose mjere za sprječavanje apartmanizacije višestambenih zgrada (stambenog fonda) i štite prava stanara koji su kupili stanove da bi u njima stanovali, u skladu s propisima koji uređuju prava i obveze suvlasnika zajedničkih dijelova zgrade. Tako se provodi uspješna stambena politika. Švedska, kao zemlja najviših socijalnih standarda, ima najučinkovitiju stambenu politiku. Vlasnici mogu imati samo jedan stan. Ne mogu ga dugoročno iznajmljivati bez suglasnosti odbora suvlasnika stanova, i to najviše na godinu i pol u iznimnim slučajevima.
Vlada RH može zaustaviti apartmanizaciju ako ima političku volju. Prvo, mora propisati da se prostorni planovi donose na temelju nosivoga kapaciteta destinacija. Drugo, mora izvršiti deapartmanizaciju zgrada tako da, na primjer, u roku od pet godina u njima ne bude apartmana. Treće, mora preispitati dopušteni kapacitet u domaćinstvima koji je sada previsok (deset apartmana) i smanjiti ga. Četvrto, mora preispitati poreznu politiku i smanjiti velike razlike poreznih opterećenja između subjekata koji pružaju usluge smještaja (trgovačkih društava, obrta i domaćinstava). Razlike mora biti, ali ne nelogične.
Prioritetna mjera stambene politike trebala bi biti deapartmanizacija zgrada s ciljem ispravljanja pogrešne politike njihove apartmanizacije. Dok se to ne provede, sve druge mjere, kao što je Program društveno poticane izgradnje (POS) i nove mjere, neće biti dovoljno učinkovite. Zanimljiva su razmatranja gradova da grade stanove za dugoročni najam. Međutim, apsurdno je provoditi ove mjere dok država dopušta apartmanizaciju zgrada zbog koje cijene stanova određuje rastuća potražnja za apartmanima. Kaže se: "Jedan vesla, a drugi šija."
Važno je da ministarstva nadležna za turizam, prostorno uređenje, stanogradnju i demografiju usklade politike i da se donesu mjere kojima bi se izvršila deapartmanizacija zgrada, jer je provođenje učinkovite stambene i demografske politike nacionalni prioritet broj jedan. Ako mjere za suzbijanje apartmanizacije stambenog fonda donose druge države, zašto ih ne donosi i Hrvatska? Reforma je neizbježna i trebalo bi je što prije provesti.