Cilj je izgradnje prometne infrastrukture, poznato je, razvoj i porast životnog standarda stanovnika kraja u kojemu se odvija.
Upravo takvim očekivanjima popraćeno je ovih dana i otvaranje Pelješkog mosta, koji će bez sumnje utjecati na sve gospodarske i društvene segmente na drugom po veličini hrvatskom poluotoku. Među ostalima, i na tržište nekretnina. Zanimljivo je stoga vidjeti trenutačni odnos ponude i potražnje te cijena koje proizlaze iz tog odnosa.
Potražnja za nekretninama na Pelješcu konstantno, ali polako raste – ocjena je Mateja Samardžića iz zagrebačke agencije "Opereta", koji navodi:
– Svake godine imamo nešto više upita i realizacija. Cijene najbrže (po)rastu u očekivanjima prodavatelja, tako da su tražene cijene svakako zabilježile znatniji rast, posebno ove godine. Pri tome su u većim mjestima, koja su i do sada imala veću realizaciju i više cijene, one dignute za nekoliko postotaka, dok su u manjim mjestima, koja do sada nisu imala potražnju, ali joj se sada nadaju, cijene podigli za desetke postotaka – navodi Samardžić.
Problemi s dokumentacijom
Očekivano, reklo bi se, cijena i prodaja građevinskog zemljišta na Pelješcu su u porastu od 2017. godine, s tim da je najveći porast prodaje zabilježen lani, kad je prodano 150 posto više zemljišta nego 2018., odnosno gotovo dvostruko više u usporedbi s 2020. godinom.
– Prošle godine prodano je više građevinskih parcela nego zajedno zbrojena poljoprivredna zemljišta, kuće i apartmani. Poljoprivredna zemljišta svoj su bum doživjela 2020. godine, dok im je sada prodaja u padu, kao i cijena. Mali je broj prodanih kuća, i u tom dijelu do sada nema većih promjena. Najmanji broj realizacija imaju stanovi/apartmani, kojih je najviše prodano 2021., što je i dalje simboličan broj za ovoliko područje. Most je, dakle, najviše utjecao na percepciju prodavatelja, dok se pravi utjecaj na kupce i cijelo područje tek očekuje – konstatira Samardžić.
Naš sugovornik podsjeća na činjenicu da je ovo područje uvijek bilo slabo dostupno, pa samim time i nedovoljno poznato široj javnosti. S druge strane, razvojem turizma, ali i nastojanjima i trudom lokalnih gospodarstvenika, koji su sve poznatiji u svijetu, raste i broj zainteresiranih za ljepote i čari Pelješca i Korčule. Sve to pridonosi rastu potražnje.
Govoreći o odnosu ponude i potražnje nekretnina, Samardžić ističe da je gradnja mosta potaknula više domaćih investitora s ovog područja, zajedno s malo više stranaca, dok se pravi i širi interes tek očekuje u idućim godinama, posebno stranih kupaca.
Ne propušta, međutim, upozoriti na to da vrlo mali broj kvalitetnih nekretnina ima uredno vlasništvo i dokumentaciju. Također je teško naći kvalitetnu nekretninu na traženim lokacijama, posebice u prvom redu uz more, neovisno o tome traže li se zemljište ili kuća. Uz sve to, budžeti kupaca još uvijek su ispod očekivanja prodavatelja.
Za dobru nekretninu, u prvom redu uz more, uz prilagođene cijene, potražnja je višestruko veća od ponude. Takvih je nekretnina, ipak, malo i odmah se prodaju. Ponuda građevinskih i poljoprivrednih zemljišta na dislociranim lokacijama još uvijek je znatno iznad potražnje.
Na tržištu su, uz zemljišta, najčešće stare kuće na "lošijim" lokacijama, u koje vlasnici ne vide računicu ulagati ili jednostavno nisu zainteresirani za renovaciju, kao i stariji apartmanski objekti na svim lokacijama.
300 kvadrata za 180.000 eura
Pregledom ponude na nekretninskom portalu Njuškalo naišli smo na primjere.
Tako se u Orebiću (Kučište) na prodaju nudi kuća u nizu, za adaptaciju, izgrađena 1830. godine, površine 85 kvadrata, po cijeni od 85.000 eura.
U Trpnju se, primjerice, prodaje kuća od 300 kvadrata za 180.000 eura, izgrađena 1980., uz napomenu da iziskuje dodatno ulaganje i obnovu.
U Orebiću (Potomje) u ponudi je kuća iz 1900. godine, za renoviranje, površine 180 kvadrata, po cijeni od 90.000 eura. Ima još, opet u Orebiću, kuća izgrađena u drugoj polovini 18. stoljeća, kamena, za restauraciju, površine 172 kvadrata, u blizini mora, cijena 435.000 eura.
Treba, međutim, podsjetiti na to da su jedno od vrijednih obilježja Pelješca, posebice Orebića, nadaleko poznate kapetanske kuće.
– Postoji nekoliko kapetanskih kuća na prodaju, neke su na tržištu, neke nisu – odgovara Samardžić na naš upit, te dodaje:
– One su zanimljive zbog svojih posebnosti, veličine, pozicije i povijesti, ali kupci se ipak teže odlučuju za njih. Prije svega, one su skuplje od "običnih" kuća, a s druge strane zahtijevaju velika i pažljiva ulaganja, kao i skupo održavanje.
Dakle, za takve objekte puno je manje kupaca i vrlo su specifični. Nije čudno da takav objekt bude na prodaju i nekoliko godina, a neki se, ovisno o lokaciji, prodaju odmah nakon što ih se stavi na tržište. Gotovo u pravilu, to su neuređeni objekti, pa je i sama kupnja veliki izazov i posao. Za manji dio uređenih i renoviranih objekata pitanje je cijene i preklapanja preferencija trenutačnog vlasnika i kupca u pogledu uređenja.
One su svakako skuplje od prosjeka, i dijele mjesto najskupljih nekretnina zajedno s top ponudom luksuznih nekretnina, koje su na Pelješcu još uvijek iznimka – naglašava naš sugovornik.
Na Njuškalu je u ponudi jedna od kapetanskih kuća. Kamena, izgrađena u 18. stoljeću u Orebiću, smještena uz more, okružena terasama i vrtom, cijena 2,1 milijun eura. Za usporedbu, u Orebiću je na prodaju i višekatnica s bazenom, površine 250 kvadrata, cijena 349.000 eura.
Kad se govori o kupcima, a pritom se ima u vidu podatak da je u ukupnoj prodaji nekretnina najviše poljoprivrednih zemljišta, logično je da ih i dalje najviše kupuju Hrvati.
Stranih kupaca sve više
– Svake je godine udio stranih kupaca veći, a vjerujem da će se, posebno zbog mosta, ali i skorašnje mogućnosti da stranci kupuju poljoprivredno zemljište, taj trend nastaviti. Situacija se mijenja kada govorimo o luksuznim nekretninama, ali i građevinskim zemljištima i starim kućama na dobrim lokacijama, za koje najviše i najbolje ponude uglavnom daju stranci. Prije svega Poljaci, Slovaci, građani BiH, Nijemci i Austrijanci – navodi Samardžić.
U analizi tržišta nekretnina nameće se pitanje je li rast cijena na Pelješcu utjecao na njihov rast na susjednoj Korčuli.
Prema riječima našeg sugovornika, nije znatnije.
– Korčula i Pelješac jako su povezani, ali i različiti. Dosta stanovnika Korčule prodaje svoje nekretnine na Pelješcu i ulaže u svoje već postojeće ili nove nekretnine na otoku.
Pelješac je u razvoju i cijenama uvijek zaostajao za Korčulom, pa se sada ta razlika lagano smanjuje. Mnogi stanovnici Korčule obiteljski imaju nekretnine na Pelješcu, i obrnuto, to je jako povezano. Pelješac je do sada bio dosta zapostavljen i u deficitu potražnje za nekretninama. Korčula je uvijek bila zanimljivija kupcima, posebno onima veće platežne moći – kaže i predviđa:
– Očekujemo da će se taj deficit sada nadoknaditi. Smatramo da će se tržište nekretnina na području razvijati i rasti postojano sukladno dosadašnjem trendu. Ne očekujemo nagli bum kupaca, nego svake godine konstantno povećanje, ali i profiliranje potražnje. Ovo područje može biti posebno vrijedno i zanimljivo stranim kupcima, ima veliki neiskorišteni potencijal, pa ga svakako smatramo jednim od perspektivnijih područja za razvoj tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Bitno je da ponuda i dalje ostane ograničena kako bi se sačuvao identitet, ljepota i posebnost područja, a to su čimbenici koji uvjetuju i vrijednost i potencijal tržišta nekretnina u budućnosti – Samardžićeva su očekivanja.
Na pitanje, pak, eventualnog utjecaja Pelješkog mosta na tržište nekretnina u Neumu, na pad prodaje, a time i cijena, kratko odgovara:
– Smatram da most neće imati veći utjecaj na tržište nekretnina u Neumu.