U Dubrovniku je trenutačno registrirano 5.808 smještajnih jedinica u 3.800 objekata u privatnom smještaju, podaci su sustava e-Visitor. Više od desetljeća se lamentira o pustošenju povijesne jezgre, pretvaranju Grada u spavaonicu, a usred koronakrize se iz lokalnih vlasti poručilo kako će se urbanističkim planom ograničiti broj apartmana, odnosno definirati koliko se u budućnosti može graditi jedinica koje nisu za življenje nego za iznajmljivanje. Nije to samo dubrovački problem. Davor Njirić, nekadašnji glavni savjetnik ministra turizma i prvi načelnik Odjela za kategorizaciju u tom Ministarstvu, kaže kako bi osnovni prioritet trebao biti upravo zaustavljanje prekomjernog rasta broja apartmana, tj. apartmanizacije.
Profesionalci i amateri
U tu svrhu treba donijeti paket mjera kojima se uvodi red u sektor pružanja usluga smještaja turista u stanovima koji se registriraju kao apartmani, stava je mr.sc. Njirić, vlasnik konzultantske tvrtke HotMar (Hotels and Marinas Cunsulting d.o.o.), koji uz službu u državnoj upravi ima bogato iskustvo rada u turističkom sektoru pa je tako 11 godina bio direktor Hotela Dubrovnik President. Jedna od osnovnih mjera može biti prestanak izdavanja rješenja o odobrenju za pružanje usluga smještaja, kao i rješenja o kategorizaciji onima koji ne pružaju usluge smještaja u domaćinstvu, nego ih daju na upravljanje tvrtkama poduzetnika, obrtima ili trgovačkim društvima.
- Za to je posebno važno definirati pojam "domaćinstva". Naime, treba razlikovati pojmove "domaćin" i "iznajmljivač". "Domaćin" je građanin koji pruža usluge smještaja u domaćinstvu, što se smatra dopunskom djelatnošću, što je neprofesionalna aktivnost, a "iznajmljivač" je građanin koji svoj stan iznajmljuje odnosno daje u najam tvrtki poduzetnika registriranoj za obavljanje djelatnosti pružanja usluga smještaja, što je profesionalna aktivnost, u apartmanima za koje se u nekim zemljama koristi pojam "servisirani apartmani". Ti se pojmovi u svakodnevnom razgovoru često brkaju – pojašnjava turistički stručnjak, inače vrlo angažiran o važnim društvenim temama prostornog planiranja i gradnje te zakonodavnih okvira koji se tiču turizma, utvrđivanja pomorskog dobra i razvoja golfa.
Predlaže da se Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti onemogući izdavanje rješenja o iznajmljivanju turistima u višestambenim zgradama. I drugo, Njirić pozornost skreće na pripremu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji dosad kod nas nije postojao. Njegov je prijedlog da se tim novim zakonom propiše kako se u stanovima u višestambenim zgradama ne mogu pružati usluge smještaja turistima nego sam dugoročno iznajmljivanje za stanovanje. Ovim Zakonom bi, smatra, trebalo propisati da društva koja upravljaju i održavanju zgradu nadziru poštuju li suvlasnici propise u pogledu reda u zgradama, namjenskog korištenja stanova za stanovanje, izgleda fasada, nelegalnog zatvaranja lođa, itd. Naime, trebali bismo se ugledati u uspješne primjere upravljanja zgradama poput francuskoga, gdje se teret prijavljivanja kršenja propisa ne stavlja na susjede, "da susjed susjeda prijavljuje", nego upravitelj zgrade obilazi i nadzire objekt te sankcionira prekršitelje.
Bauk apartmanizacije
- Pružanje usluga smještaja u "stvarnom domaćinstvu" je tradicija hrvatskog turizma i u skladu je sa zakonom i praksom u drugim zemljama, a pružanje usluga u "nepostojećem domaćinstvu" nije u skladu s ničim navedenim niti je logično da gost ne vidi domaćina, i obratno. "Nevidljivi domaćini" mogu živjeti u Londonu, Sidneyu ili bilo gdje na svijetu, a poduzetnici umjesto njih pružati usluge. Prestankom izdavanja navedenih rješenja "nepostojećim domaćinima" spriječit će se da oni nelojalno konkuriraju "stvarnim domaćinima" i "malim obiteljskim hotelijerima". Treba prestati poticati rast "nepostojećih domaćinstava" poreznim olakšicama – paušalom koji je namijenjen "stvarnim domaćinstvima". "Nevidljivi domaćini" mogu svoje stanove dati u najam, a ne na upravljanje tvrtkama poduzetnika, koji će ih registrirati, tj. kategorizirati kao apartmane i poslovati s njima. Oni ne smiju u poreznom sustavu biti privilegirani u odnosu na druge iznajmljivače koji nekretnine iznajmljuju građanima – upozorava sugovornik.
Tako bismo dobili stvarnu statističku sliku broja apartmana i pružatelja usluga smještaja, onih u domaćinstvu i tzv. servisiranih, kao i strukturu ukupnih smještajnih kapaciteta profesionalno vođenog smještaja kao poslovne djelatnosti i smještaja u stvarnim obiteljskim domaćinstvima kao dopunske djelatnosti. Nikoga pritom ne treba oštetiti, napominje Njirić, na način da se nekome onemogući komercijalizacija. Stanovi u višestambenim zgradama pogodni su za iznajmljivanje digitalnim nomadima, koje ne treba miješati s turistima, zatim studentima, mladim obiteljima, itd.
-Planiraju se višestambene zgrade za stanovanje, a koriste se za poslovanje s apartmanima za turiste u "nepostojećim domaćinstvima". Naime, stambene zgrade se nakon prodaje stanova "preko noći" pretvaraju u mješovite stambeno-poslovne zgrade bez znanja i suglasnosti drugih stanara etažnih suvlasnika. Planira se jedno, a gradi drugo. Očito je da se prostornim planiranjem ne uspijeva kontrolirati prekomjeran rast apartmana. Međutim, ova pojava se može uvijek zaustaviti navedenim mjerama za zaustavljanje apartmanizacije – kaže Njirić i naglašava kako se tu ne radi samo o turističkom ili urbanističkom nego daleko širem nacionalnom problemu, jer trend nenamjenskog korištenja stambenih zona podiže cijenu stanova u nebo tako da sve manji broj mladih obitelji može kupiti stan, što se ne može kompenzirati nikakvim poticajnim mjerama stambene politike.
-Toleriranje i poticanje nenamjenskog korištenja stambenih zgrada je suprotno ciljevima demografske politike. Ako se već tolerira, zašto se i potiče – pita Njirić.